Comprare casa all’asta

 

Oggi ho incontrato l’ennesimo cliente che mi ha chiesto se ci occupiamo delle aste immobiliari e se potevo aiutarlo a fare un’affare comprando qui in provincia di Modena e Bologna.

Molti lo fanno, addirittura alcune Agenzie Immobiliari fanno solo questo.

Talmente tanti clienti mi hanno fatto questa osservazione che ho deciso di scrivere questo articolo.

Ora, premesso che tutte le cose hanno un ciclo, nascono, crescono e muoiono.

Detta proprio sinceramente io penso che l’acquisto di un immobile all’asta sia praticamente morto.

Cerco di spiegarmi meglio.

Seguo le aste dal 2007 e ho partecipato assieme ad alcuni miei clienti fidelizzati a decine di aste immobiliari per questo posso dire con certezza che oggi comprare casa all’asta, nel 99% dei casi, non è più una bazza (occasione).

Perchè ti dico questo?

Per 2 motivi precisi che sono la sintesi delle aste 10 anni fa:

• il tribunale abbassa la base d’asta (il prezzo dell’immobile) del 25% ogni volta che l’asta va deserta;
• le aste (fino a qualche anno fa) non erano di “moda” e non ci andava nessuno.

Per questi 2 motivi era abbastanza semplice comprare, bastava aspettare che il prezzo scendesse fino al punto giusto, si faceva l’offerta (asta con incanto) e ci si trovava a partecipare all’asta immobiliare da soli, al massimo in 2, di conseguenza la gara a rialzo (asta senza incanto) finiva in fretta e tu potevi comprare ad un buon prezzo.

Talmente buono che giustificava tutto lo sbattimento che comporta comprare all’Asta.

Questo qualche anno fa.

Oggi, per l’esattezza ieri 18/05/2017, è stato registrato il giorno con il maggior numero di Aste in Italia, esattamente 2100 esecuzioni immobiliari. In un giorno. Verifica tu stesso.

Questo cosa significa?

Al di là del dramma sociale che questo rappresenta, cosa di cui non possiamo discutere in questo blog, significa che il sistema Aste Immobiliari o Esecuzioni Immobiliari che dir si voglia ormai è un sistema di acquisto estremamente diffuso, accessibile a tutti.

Non devi più essere un esperto, specializzato o avere anni di esperienza per farlo. Basta andare sui siti dedicati e seguire alla lettera le procedure.

Per cui ecco come sono le aste adesso:

• il tribunale permette da subito di offrire il 25% in meno della base d’asta;
• le aste sono di “moda” e ci vanno tutti.

Per questi 2 motivi ora è abbastanza difficile comprare, o quantomeno comprare bene, in quanto tutti presentano l’offerta al prezzo più basso (asta con incanto) e ci si trovava a partecipare all’asta immobiliare in 4, 5 a volte 10 o 15 offerenti.

Di conseguenza la gara a rialzo (asta senza incanto) non finisce più, subentra la competizione e spesso ci si aggiudica il bene al prezzo di mercato, a volte anche leggermente più caro.

Attenzione. Io non ho nulla contro le aste, voglio solo chiarire che non è più un sistema così interessante per comprare casa.

Anche per tutto quello che significa comprare all’asta, non solo per un discorso di prezzo, che è importante ma non è tutto, soprattutto se compri tramite esecuzione.

Comprare casa, come ho già detto spesso in questo blog, è un passaggio molto importante della nostra vita ed estremamente delicato e difficile, comporta tanti sacrifici e va fatto, all’asta o non, in piena consapevolezza.

Per questo ti voglio fare qualche domanda:

• lo sapevi che nella maggior parte dei casi la liberazione dell’immobile è a carico tuo?
• lo sapevi che dal momento in cui paghi la casa (completamente) possono passare anche 3 mesi  prima che tu abbia in mano il titolo di proprietà?
• lo sapevi che se chi occupa la casa (quasi sempre la famiglia che ha subito la procedura) non vuole andare via può farlo e tu devi prendere un’avvocato?
• lo sai che le tasse di proprietà inizi a pagarle da quando risulti proprietario, non da quando hai effettivamente la disponibilità del bene?
• lo sapevi che finchè non hai in mano il titolo di proprietà (Decreto di Trasferimento) non puoi iniziare nessuna procedura per liberare l’immobile?
• sai quanto tempo ci vuole per liberare una casa occupata da persone che non se ne vogliono andare, magari con minori a carico?
• Un persona o famiglia che viene buttata fuori da quella che era casa sua, come pensi che lasci l’immobile?

Queste sono le domande FONDAMENTALI che devi farti prima di partecipare ad un’asta. Rispondi sinceramente a queste domande e solo dopo decidi cosa fare.

Se sei preparato su quanto sopra, allora possiamo parlare del prezzo, solo adesso. Sì, hai capito bene, solo adesso possiamo parlare del prezzo che tu vuoi spendere per quel determinato immobile.

Quando sei perfettamente consapevole di cosa significa veramente comprare all’asta e quali sono le conseguenze in cui rischi di trovarti, puoi decidere cosa spendere (ossia fin dove arrivare durante l’asta senza incanto) per l’immobile che hai visto.

E’ chiaro che se sei un’immobiliarista scafato, una persona che queste cose le mastica tutti i giorni probabilmente avrai trovato banale questo articolo.

Ma se stai pensando di comprare casa per te e per la tua famiglia credimi, probabilmente possiamo fare comunque un’ottimo acquisto anche con i canali tradizionali.

A presto,

Matteo