Mutuo, amore o odio?
Ciao, oggi voglio parlarti di una delle situazioni che più tormenta i miei clienti, la ricerca del mutuo per comprare casa a Modena o Bologna.
Faccio subito una premessa.
Dopo quasi 20 anni che faccio questo lavoro per me è molto, molto chiaro come si fa per ottenere un muto.
So esattamente come ragionano le Banche, cosa guardano, cosa gli piace e cosa non gli piace, ma soprattutto ho capito qual’è la vera verità.
Fidati, è esattamente come sto per dirti, al di là degli slogan, delle pubblicità che trovi per strada o nelle filiali, al di la di ogni promessa o pacca sulla spalla che ti danno quando vai a versare lo stipendio devi sempre pensare che:
Le banche vogliono dare soldi a chi ha soldi! Così sono sicure che li restituiscono.
E’ incredibile eh? Mi rendo conto che è contro – intuitivo, ma credimi è così.
Ora, io non sono un’esperto di economia e non lavoro ai vertici di nessuna Banca, ti parlo per quello che ho vissuto in prima persona in vent’anni di esperienza sul campo e centinaia e centinaia di vendite di case fatte con mutuo, molto spesso un mutuo da contrarre e un mutuo da estinguere.
Mutui dei costruttori per comprare il terreno, mutui che poi sono stati frazionati ai vari clienti, mutui ipotecari, mutui chirografari, mutui al 100% o al mutui al 10% e chi più ne ha più ne metta, no ho viste veramente di tutti i colori.
E quello che ho capito molto bene è che la missione delle Banche è incamerare denaro, quanto più possibile, per farci i fatti loro.
Dare il mutuo a te, che vuoi usarlo per comprare una casa, con i tassi bassi che ci sono oggi, rischiando che tu perda il lavoro, smetta di pagarlo e a loro rimane la casa è un business che non interessa più.
Lo so che sono duro, ma è così, se potessero dirlo apertamente lo farebbero.
Ti direbbero: dei mutui non ci interessa nulla, fai un prestito per comprare la cucina nuova piuttosto. Facci gestire i risparmi tuoi e dei tuoi familiari.
Però, nonostante questo il mercato di oggi è ricco di infinite proposte di mutuo, ogni Banca ne ha trecentomila tipologie: mutuo giovani, mutuo anziani, mutuo ristrutturazione, mutuo liquidità e via dicendo.
E allora tu dirai, ma cosa stai dicendo Matteo? Se le Banche non vogliono più fare i mutui perchè li propongono?
E’ molto semplice.
Continuano a pubblicizzarli alla grande e a concedere (a fatica) mutui perchè tramite il mutuo-casa diventiamo loro clienti, è un modo per “agganciare” per poi venderci tutti gli altri prodotti bancari (carte di credito, prestiti per l’auto, fido di conto, ecc ecc). Chiaro?!
Mi spiego meglio, se sei un cliente mutuabile, sei un cliente in target, sei uno che ha “merito creditizio” ossia 2 stipendi sicuri che entrano tutti i mesi, non hai mai avuto problemi con pagamenti e magari in passato ai già fatto, pagato regolarmente ed estinto altri prestiti.
Tu sei una sicurezza per la Banca, cioè lei è sicura che con te non prende una fregata.
Ora è chiaro come ragionano le Banche?
Chiaro perchè ciclicamente vedi campagne pubblicitarie “mutuo a tasso fisso X% per i primi Y anni”? Perchè stanno reclutando clienti.
Ovvio, se tuo padre lavora in Banca, tuo nonno ti ha lasciato 300.000 euro e te hai bisogno di un mutuo di 100.000 non importava neanche che leggessi fino a qui.
Te problemi di mutuo non li hai.
Fatte tutte queste allegre premesse veniamo al dunque.
Comprare casa con il mutuo a Modena o Bologna.
Come ti accennavo all’inizio del post, dopo tanti anni sul campo, per me è molto chiaro come si dovrebbe fare e anche in quale ordine preciso, te lo dico subito, sono 3 mosse:
- quanti soldi ho in tasca;
- quanti me ne presta la Banca;
- a quanto ammontano le spese collegate all’acquisto della casa (Notaio, Tasse, Agenzia).
Facilissimo, matematica da 2a elementare, io 20.000 euro, la Banca mi concede un mutuo di 80.000 euro, Notaio, tasse, Agenzia sono altri 10.000 euro.
Devo andare a vedere case che costino al massimo 100.000 + 10.000 per le spese.
1) Ho dei soldi in tasca?
SI o NO, se si, quanti ne voglio/posso destinare all’acquisto della casa?
2) Nota dolentissima…le Banche
Non chiedetemi perchè, non l’ho mai capito, non ti dicono MAI quanti soldi possono prestarti.
E’ una cosa incredibile che mi fa perdere la testa da quando faccio questo lavoro.
Cioè ti dicono sempre: ma siii… più o meno… circa questa somma… dipende dalla casa che trovi… cose di questo tipo. Tutte cose ovvie.
Ma vorrai dirmi esattamente in base ai redditi della mia famiglia che rata mensile posso pagare? E per quanti anni? Non è difficile.
3) Le spese accessorie sono circa il 10% del costo di pubblicità dell’immobile.
Vabbè per concludere…
Oggi nel mercato immobiliare Italiano succede ancora di tutto e di più (sempre Italioti siamo), ma se parliamo di cose serie e fatte bene la sintesi del discorso è:
- comprare casa con il mutuo a Modena o Bologna è possibile. Premesso che tu abbia una “buona/normale situazione finanziaria” (3 finanziamenti in corso che impegnano il 70% del tuo stipendio NON è una buona/normale situazione finanziaria) risulta facile fino al 50% del costo della casa, normale fino all’80% del costo casa;
- i mutui al 100% esistono ancora, solo con alcune Banche, solo in certi periodi dell’anno e il tutto nella massima trasparenza, senza mediatori creditizi e truffatori vari, a tassi leggermente più elevati rispetto ai mutui di cui al punto 1;
- Meglio parlare chiaro con la Banca prima di cominciare a girare per case, nella fase iniziale inutile concentrarsi troppo sulla differenza di tasso dello zero virgola, sul costo per l’incasso rata, ma insistere sull’avere una FATTIBILITA’ DEL MUTO, PRE-DELIBERA, PARERE DI MASSIMA (ogni banca ha il suo modo di definirla) in modo che ti sia chiaro di che cifra di mutuo puoi disporre.
E chiaro che, se in tutto questo far west hai dalla tua parte un Agente Immobiliare esperto, che ne ha già viste di tutti i colori sicuramente le tue scelte di casa e mutuo saranno molto, molto più serene.
Sai dove trovarmi.
A presto,
Matteo