Nell’ultima manovra “sblocca Italia” si è trattato e legiferato su un argomento che da tempo aveva bisogno di paletti.

Affitto con riscatto o compraffitto.

E’ stato chiamato definitivamente RENT to BUY (affitto per acquisto)

Io sono anni che seguo con attenzione l’argomento e già nel 2008/09 assieme ai Notai, Avvocati e Commercialisti con cui lavoro da anni avevamo “partorito” un contratto che secondo noi funzionava bene. E devo dire che ne abbiamo fatti diversi, nonostante le paure dei venditori.

Perché le paure dei venditori?

La faccio semplice, semplice…

Perché in Italia una volta che tu sei in casa mia se decidi che non vuoi più venire a Rogito, quindi a saldare il prezzo della casa hai mille modi per farlo: c’è un filo elettrico che non va bene, una crepettina nel muro ecc ecc

Allora, andiamo in ordine senza stare a fare un trattato, cos’è oggi il Rent to Buy? Cosa bisogna sapere?

Il rent to buy è un nuovo tipo di contratto in cui si fondono un contratto di locazione e un preliminare di vendita di un immobile.

Significa che il proprietario consegna fin da subito l’immobile al conduttore /futuro acquirente, il quale paga un canone e dopo un certo periodo di tempo il può decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni pagati.

ESEMPIO:

Casa da 200.000 euro. Canone mensile convenuto in 1.000 euro al mese. Una parte di questo prezzo, ad esempio 500 euro, viene dato per il godimento del bene, come se fosse un normale affitto. E questa parte si “perde”, proprio come in una normale locazione. La restante parte, agli altri 500 euro, si imputano al prezzo (cioè sono come un acconto sul prezzo di vendita), per cui hanno come effetto quello di ridurre il prezzo finale di vendita.

Se dopo 5 anni il conduttore deciderà di acquistare il bene non dovrà pagare 200.000 euro, ma 170.000 euro, perché 30.000 sono già stati pagati con parte dei canoni.

Il conduttore non è obbligato a comprare la casa dopo il periodo di “affitto”, infatti la legge prevede che il conduttore abbia la facoltà ad acquistare il bene, ma non un obbligo.

Ovviamente le parti possono concordare che il conduttore sia obbligato ad acquistare, ma allora il contratto è diverso dal rent to buy. Il termine entro il quale il conduttore potrà decidere di acquistare la casa è stabilito dalle parti, entro i dieci anni.

Quali sono i vantaggi e i rischi per chi vende?

Il vantaggio principale è la possibilità di trovare un numero più elevato di potenziali acquirenti (soprattutto per l’aspetto finanziario), dal mio personale punto di vista questo tipo di contratto nasce per questo, per aumentare il numero di potenziali acquirenti che altrimenti non hanno la possibilità di anticipare il 20-30% che serve per acconto e spese accessorie.

Il rischio del Venditore è che l’Acquirente decida di non comprare la casa, ricompensato dal fatto che il venditore trattenere tutto o parte di quanto è stato pagato, ma dovrà essere una somma maggiore rispetto ad un normale affitto.

Altro rischio è quello di trovarsi l’immobile occupato dal conduttore divenuto inadempiente, cioè non paga più, non rispetta più gli accordi, e quindi dover fare ricorso al giudice per liberare il bene e venderlo ad altri.

In questo caso il venditore non dovrà intraprendere un procedimento di sfratto vero e proprio, con tutto quello che comporta in termini di tempo e di costi, la procedura è di rilascio del bene, teoricamente molto più veloce e meno onerosa, i tempi in cui il proprietario riprende le chiavi però dipendono dal Tribunale.

Per questo motivo è  opportuno che il canone mensile/trimestrale sia più elevato rispetto ad un normale canone di affitto e che la parte dei canoni che il proprietario potrà trattenere nel caso in cui non si arrivi alla vendita siano concordati in modo che il proprietario venga adeguatamente indennizzato per la mancata conclusione di altri affari, a conferma della serietà e dell’impegno e come ricompensa per ripristino dell’immobile che magari nel frattempo ha subito l’usura o danni.

Il conduttore/acquirente è tutelato dalla legge, che prevede la trascrizione nei registri immobiliari del contratto di rent to buy, questo gli consentirà di acquistare il bene libero da ipoteche, pignoramenti, o altri gravami pregiudizievoli, che emergano dopo la trascrizione del rent to buy.

La trascrizione ha una durata massima di 10 anni. Questa tutela permane anche in caso di fallimento del venditore.

Tutti i tipi di immobile possono essere oggetto del rent to buy appartamenti, autorimesse, cantine, negozi, uffici, capannoni e negozi. Persino terreni. Può avere ad oggetto anche un immobile in costruzione. Tuttavia se il bene è allo stato grezzo, sarà necessario cancellare l’ipoteca che grava sul bene; è però possibile prevedere l’accollo del mutuo.

Altra cosa importante, introdotta con l’ultima manovra è che facendo un contratto Rent to Buy relativo ad un immobile in costruzione, se l’impresa fallisce il conduttore/acquirente NON perde il proprio denaro. Il contratto continua anche in caso di fallimento del proprietario. Inoltre, la vendita non è soggetta a revocatoria fallimentare, se pattuita al giusto prezzo e si tratta di abitazione principale del conduttore o dei suoi parenti o affini più stretti.

Infine per le tasse che si pagano con il Rent to Buy è necessario valutare la specifica posizione fiscale del venditore, facendo un’analisi economica e fiscale del singolo caso.

Quello che hai letto è una descrizione del Rent to Buy così come concepito dalla legge, ma ovviamente noi siamo Italiani e su ogni cosa ci inventiamo variazioni e interpretazioni, anche per cercare di andare più incontro alle esigenze.

Sicuramente il consiglio che ti posso dare è quello di valutare bene le proposte di Rent to Buy che trovi in giro e farti seguire da un professionista di tua fiducia. Notaio, Avvocato, Commercialista o Agente immobiliare esperto che sia.

Ma l’importante, come sempre, è che sia veramente di fiducia e veramente esperto…

A presto,

Matteo

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